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【5分でわかる】古い家を壊すと損する！？ 建て替えvsリフォームの罠
2026-05-27
再建築不可やセットバックのリスク、法改正による申請ルール変更など、古い家を処分・活用する際の注意点まとめ。
こんにちは!
輝ホームWebスタッフです。
近年、相続したお家のリフォームの
ご相談が増えており建て替えを
検討される方もいらっしゃいます。
「実家が古くなってきたから更地にして建て替えよう」
「それとも今の家を活かしてフルリフォームにする？」
どちらを選んでも良さそうに見えますが、
実は「一度更地にしてしまうと
二度と同じ家が建てられない」
という法律の落とし穴があります。
特に2025年4月の法改正で、
リフォームのルールも変わりました。
損をしないために知っておくべきポイントを、
スマホでサクッと解説します！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
理由1：更地にしたら建て替えNGになる場合がある
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
最大の原因は「道路」です。
古い家を壊して更地にした後、
「ここに新しい家は建てられません」
と言われるケースがあります。
これを不動産業界では
「再建築不可（さいけんちくふか）」
と呼びます。
原因は、建築基準法の
「接道義務（せつどうぎむ）」
というルールです。
家を建てるには、
「幅4メートル以上の道路に、
土地が2メートル以上接していること」
という決まりがあります。
昔は道路の基準が今より緩かったため、
今の法律では条件を満たしていない場所に
建てられた家が全国にたくさんあります。
そういった家は
「建てた当時は問題なかったが、
後から法律が変わった建物」として、
今もそのまま住み続けることが
認められています。
ただし、一度壊して更地にして
新しい家を建てようとすると、
今の法律が全面的に適用されます。
その結果、接道の条件を
満たせない土地では、
新しい家を建てることが
できなくなってしまうのです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
理由2：建て替えできても「家が狭くなる」場合がある
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
「うちの前は道路だから大丈夫！」
という場合も油断はできません。
前の道路の幅が4メートル未満の場合、
新しい家を建てるときに
「セットバック（道路の後退）」
を求められます。
これは、道路の幅を4メートル分確保するために、
建物を道路から少し奥に下げて
建てなければならないというルールです。
セットバックした部分の土地は、
引き続き自分が所有者のままですが、
建物を建てることができず、
実質的に道路として使われます。
自治体に寄付することもできますが、
あくまでも任意です。
いずれにせよ、
実際に家を建てられる敷地が狭くなるため、
以前と同じ大きさの家は建てられず、
一回り小さな家になる場合があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2025年4月の法改正でリフォームも変わった！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
「建て替えがダメなら、
新築そっくりにフルリノベだ！」
そう考える方が多いのですが、
2025年4月の法改正でリフォームのルールも
変わりました。
これまでは、一般的な木造2階建ての住宅を
リフォームする際、行政への申請
（建築確認申請）が免除されていました。
しかし法改正によって、
床面積が比較的広い木造2階建て住宅
（延べ面積200平方メートルを超えるもの）では、
柱・壁・屋根など建物の骨格に関わる
大がかりなリフォームをする場合に、
申請と審査が必要になりました。
その審査では、
現在の建築基準を満たしているかどうかが
確認されます。
もともと今の法律の条件を満たしていない
「再建築不可」の土地にある家では、
この審査を通過するためのハードルが
大幅に上がるため、
費用や工期が増える可能性があります。
なお、比較的小さな平屋
（延べ面積200平方メートル以下）については、
今回の改正後も大がかりなリフォームの
申請は不要のままです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
申請なしでできるリフォームは？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
建物の骨格に手を加えないリフォームは、
住宅の種類にかかわらず申請不要でできます。
たとえば、
・壁紙や床の張り替え
・キッチンや浴室の設備交換
・外壁の塗り替え
などは引き続き自由に行えます。
「再建築不可」の土地にある家でも、
このような範囲のリフォームを繰り返すことで、
住み続けることは十分に可能です。
━━━━━━━━━━━━━━━━
まとめ：壊す前にプロに相談！
━━━━━━━━━━━━━━━━
家を一度更地にしてしまったら、
後戻りはできません。
実家の処分や活用に迷ったら、
解体業者に連絡する前に、
「法律に強い一級建築士」や
「地元の不動産会社」に
建て替えが可能かどうかの調査を依頼する
ことから始めましょう！
輝ホームWebスタッフです。
近年、相続したお家のリフォームの
ご相談が増えており建て替えを
検討される方もいらっしゃいます。
「実家が古くなってきたから更地にして建て替えよう」
「それとも今の家を活かしてフルリフォームにする？」
どちらを選んでも良さそうに見えますが、
実は「一度更地にしてしまうと
二度と同じ家が建てられない」
という法律の落とし穴があります。
特に2025年4月の法改正で、
リフォームのルールも変わりました。
損をしないために知っておくべきポイントを、
スマホでサクッと解説します！
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理由1：更地にしたら建て替えNGになる場合がある
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最大の原因は「道路」です。
古い家を壊して更地にした後、
「ここに新しい家は建てられません」
と言われるケースがあります。
これを不動産業界では
「再建築不可（さいけんちくふか）」
と呼びます。
原因は、建築基準法の
「接道義務（せつどうぎむ）」
というルールです。
家を建てるには、
「幅4メートル以上の道路に、
土地が2メートル以上接していること」
という決まりがあります。
昔は道路の基準が今より緩かったため、
今の法律では条件を満たしていない場所に
建てられた家が全国にたくさんあります。
そういった家は
「建てた当時は問題なかったが、
後から法律が変わった建物」として、
今もそのまま住み続けることが
認められています。
ただし、一度壊して更地にして
新しい家を建てようとすると、
今の法律が全面的に適用されます。
その結果、接道の条件を
満たせない土地では、
新しい家を建てることが
できなくなってしまうのです。
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理由2：建て替えできても「家が狭くなる」場合がある
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「うちの前は道路だから大丈夫！」
という場合も油断はできません。
前の道路の幅が4メートル未満の場合、
新しい家を建てるときに
「セットバック（道路の後退）」
を求められます。
これは、道路の幅を4メートル分確保するために、
建物を道路から少し奥に下げて
建てなければならないというルールです。
セットバックした部分の土地は、
引き続き自分が所有者のままですが、
建物を建てることができず、
実質的に道路として使われます。
自治体に寄付することもできますが、
あくまでも任意です。
いずれにせよ、
実際に家を建てられる敷地が狭くなるため、
以前と同じ大きさの家は建てられず、
一回り小さな家になる場合があります。
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2025年4月の法改正でリフォームも変わった！
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「建て替えがダメなら、
新築そっくりにフルリノベだ！」
そう考える方が多いのですが、
2025年4月の法改正でリフォームのルールも
変わりました。
これまでは、一般的な木造2階建ての住宅を
リフォームする際、行政への申請
（建築確認申請）が免除されていました。
しかし法改正によって、
床面積が比較的広い木造2階建て住宅
（延べ面積200平方メートルを超えるもの）では、
柱・壁・屋根など建物の骨格に関わる
大がかりなリフォームをする場合に、
申請と審査が必要になりました。
その審査では、
現在の建築基準を満たしているかどうかが
確認されます。
もともと今の法律の条件を満たしていない
「再建築不可」の土地にある家では、
この審査を通過するためのハードルが
大幅に上がるため、
費用や工期が増える可能性があります。
なお、比較的小さな平屋
（延べ面積200平方メートル以下）については、
今回の改正後も大がかりなリフォームの
申請は不要のままです。
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申請なしでできるリフォームは？
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建物の骨格に手を加えないリフォームは、
住宅の種類にかかわらず申請不要でできます。
たとえば、
・壁紙や床の張り替え
・キッチンや浴室の設備交換
・外壁の塗り替え
などは引き続き自由に行えます。
「再建築不可」の土地にある家でも、
このような範囲のリフォームを繰り返すことで、
住み続けることは十分に可能です。
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まとめ：壊す前にプロに相談！
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家を一度更地にしてしまったら、
後戻りはできません。
実家の処分や活用に迷ったら、
解体業者に連絡する前に、
「法律に強い一級建築士」や
「地元の不動産会社」に
建て替えが可能かどうかの調査を依頼する
ことから始めましょう！
